Welche Tätigkeiten übernimmt ein Objektverwalter?

Der Objektverwalter ist eine Person, die für die Verwaltung eines bestimmten Objekts zuständig ist. Dies kann ein Gebäude, ein Grundstück oder auch eine Sammlung sein. Die Aufgaben eines Objektverwalters umfassen in der Regel die Instandhaltung, die Sicherheit und die Verwaltung des Objekts. Dieser Artikel behandelt ausschließlich die Verwaltung von Immobilien. Im Folgenden wird ausschließlich der Begriff Objektverwalter verwendet. Dies hilft bei einer besseren und flüssigeren Lesbarkeit und beinhaltet keine Wertung. Es wird selbstverständlich jedes Geschlecht angesprochen.

Was für Aufgaben hat ein Objektverwalter?

Die Aufgaben eines Objektverwalters erstrecken sich im Allgemeinen von der Mietersuche bis hin zur Objektübergabe. Dazu gehört das Verwalten, Bewirtschaften und das Vermieten von privaten sowie gewerblichen Immobilien.

Die Tätigkeiten von Objektverwaltern gliedern sich in drei verschiedene Aufgabenbereiche, die kaufmännische, die technische und die rechtliche Verwaltung. Dabei bezieht sich der Objektverwalter auf den kompletten Lebenszyklus des Objektes und ermöglicht so einen idealen Einsatz und Nutzen der Immobilie. Zu verwaltende Objekte können Wohngebäude oder Gewerbeobjekte sein.

Hauptsächlich sind Objektverwalter bei Immobilienverwaltern und -maklern angestellt oder arbeiten für Wohnungsbau-, Sanierungs- und Immobiliengesellschaften. Sie können aber auch in der Gebäudewirtschaft und in der öffentlichen Verwaltung angestellt sein. Manche Objektverwalter sind aber auch in großen Unternehmen mit Liegenschaften tätig.

In den meisten Fällen definiert der Eigentümer der Immobilie, welche verwaltet wird, die genauen Aufgaben. Dazu kann die Betreuung der Mieter, die Organisation der Reparaturen und auch das Verwalten der Reinigungsarbeiten gehören.

Auch bürokratische Angelegenheiten gehören dazu. Der Objektverwalter erstellt zum Beispiel die Nebenkostenabrechnungen. Zusätzlich dazu kümmert er sich um das Erstellen der Jahresabrechnungen und beaufsichtigt die Zahlungseingänge. Er erarbeitet und erstellt Exposees und Mietverträge, holt Kostenvoranschläge für Reparaturarbeiten oder beantragt gegebenenfalls einen Baukostenzuschuss.

Ist er vor Ort tätig, nimmt er Termine wahr, besichtigt Objekte und nimmt Schäden auf und beurteilt diese. Zusätzlich dazu berät und unterstützt er die Anwohner und Mieter in vielerlei Belangen und beaufsichtigt Sanierungs- und Reparaturaufgaben.

Welche Aufgaben haben Objektverwalter in den drei verschiedenen Aufgabenbereichen?

Die bürokratischen Angelegenheiten der Verwaltung von Immobilien wird von der kaufmännischen Verwaltung übernommen. Dazu gehören die Zahlungen, die Buchhaltung und die Erfassung der Daten und anschließend die Abrechnung. Alle Zahlungsein- und ausgänge müssen pünktlich und fristgerecht erledigt werden. Aber auch der allgemeine Schriftverkehr, wie Kündigungen, Prüfung von Bonitäten oder Forderungen der Mieter erledigt der kaufmännische Verwalter.

Der technische Verwalter kümmert sich um den Zustand der Immobilie. Zu seinen Aufgaben gehört die regelmäßige Begehung und Kontrolle der Immobilie. Beschwerden und Mängel der Objekte nimmt er auf und sorgt für deren schnelle Instandsetzung und Reparatur.

Die Aufgaben der rechtlichen Verwaltung variieren sehr stark anhand der Anforderungen der Eigentümer. Im Falle eines Konfliktes mit Mietern oder Dienstleistern oder gar Handwerkern vermittelt er und sorgt für Klärung der Angelegenheit. Auch Inkassoforderungen laufen durch seine Hand.

Welche Arten der Objektverwaltung gibt es?

Es gibt drei Arten der Immobilienverwaltung - beziehungsweise der Objektverwaltung.

Zum einen gibt es die Mietverwaltung, welche am häufigsten vertreten ist. Bei der Mietverwaltung handelt es sich um die Verwaltung einer Wohnung, welche genau ein Grundbuchblatt hat. Dadurch werden nur die Interessen eines Eigentümers vertreten. Der Objektverwalter übernimmt die Verwaltung der Angelegenheiten mit Behörden und Handwerkern. Das gesamte Mietverhältnis wird verwaltet, das bedeutet er ist Ansprechpartner für die Mieter in allen Belangen und sorgt für ihre Zufriedenheit. Gegebenenfalls erarbeitet er dadurch auch Pro­gno­sen oder Opti­mie­rungs­vor­schlä­ge und kann sie dem Eigentümer mitteilen.

Eine weitere Art der Immobilienverwaltung ist die WEG Verwaltung. WEG steht für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Diese Art der Verwaltung beinhaltet die Verwaltung der Gemein­schafts­flä­chen einer Immo­bi­lie von mehreren Besitzern. Häufig zu finden ist diese Art zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentumswohnungen. Der Objektverwalter verwaltet hierbei die gemein­schaft­li­chen Flä­chen und Außen­be­rei­che. Die Verwaltung des Wohnraumes fällt hierbei weg.

Die letzte Art der Verwaltung ist die Son­de­rei­gen­tums­ver­wal­tung. Diese Art betrifft die Belange der tat­säch­li­chen Wohn­ein­hei­ten. Dazu gehören zum Beispiel die Wände und Böden, sowie Strom- und Wasserleitungen. Hierbei fallen allerdings tragende Wände, Fenster und Außenwände weg. Es wird lediglich auf die Forderungen der Mieter und deren Reparaturen eingegangen.

Zusätzlich dazu gibt es noch die sogenannte gewerbliche Verwaltung. Dabei werden Gewerbeflächen und Geschäftshäuser verwaltet. Hierbei sind besonders die juris­ti­schen Gege­ben­hei­ten zu beachten. In diesem Fall lohnt es sich eine darauf spezialisierte Hausverwaltung zu beauftragen.

Welche Vorteile bringt eine gute Objektverwaltung für die Eigentümer mit sich?

Neben der Möglichkeit den Mietern einen Ansprechpartner bei Problemen zu bieten, entlastet ein guter und seriöser Objektverwalter die Eigentümer.

Zusätzlich zu der Erfassung der Nebenkosten oder anderen berechenbaren Faktoren können auch unvorhersehbare Probleme hinzu kommen. Dazu können Probleme der Mieter gehören oder auch technische Schwierigkeiten mit der Heizungsanlage. Je nach Größe des Problems kann der Zeitaufwand nicht immer genau abgeschätzt werden. Aufgrund der Erfahrung und Spezialisierung der Verwalter lassen sich Probleme deutlich schneller und effizienter lösen.

In manchen Fällen muss sich auch professionell um unangenehme Angelegenheiten, wie Inkas­so­ver­fah­ren, Kün­di­gun­gen oder Zwangs­räu­mun­gen gekümmert werden.

Meistens hat ein Verwalter gute Kontakte und kennt die besten Handwerker zu den besten Preisen. Dadurch kann immer der beste Service zu den bestmöglichen Konditionen ausgehandelt werden. Aber auch Routineaufgaben, wie Kon­to­bu­chun­gen, Kau­ti­ons­ver­wal­tung oder die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, kann am besten von einer erfahrenen Objektverwaltung erledigt werden.

Welche Ausbildung sollte ein guter Objektverwalter mitbringen?

Für den Anfang bietet eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder auch als Immobilienmakler die benötigten Grundkompetenzen.

Die anschließenden Fachqualifikationen können bei einer Weiterbildung als Immobilienfachwirt oder auch während eines Studiums der Immobilienwirtschaft erworben werden. Vorausgesetzt wird ebenfalls noch eine gewisse Berufserfahrung von einigen Jahren.

Berufsperspektiven der Objektverwaltung

Die Gebäude und Infrastrukturen sind, laut Studien, für mindestens 40 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Dem soll in Zukunft, mit der 2020 ins Leben gerufenen Initiative "neues Europäische Bauhaus", entgegen gewirkt werden. Die Renovierungsquote soll sich bis 2030 mindestens verdoppeln und es sollten 160.000 zusätzliche, grüne Arbeitsplätze geschaffen werden. Die Nachfrage nach energieeffizienten und klimaneutralen Wohnbauten wird tendenziell immer größer werden und der spannende Wandel ist nicht mehr aufzuhalten. Gerade in Großstädten ist die Wohnraumbeschaffung immer ein großes Thema für Hausverwalter. Um dem entgegen zu wirken kann sich z.B. ein Objektverwalter dieser Aufgabe annehmen.

Falls Sie sich dafür interessieren, wer die Gebäude entwirft, die ein Objektverwalter verwaltet, stöbern Sie gerne durch unseren nächsten Artikel. Dort erfahren Sie mehr über den Beruf des Architekten.


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