Welche Aufgaben übernimmt ein Hausverwalter?

Der Hausverwalter ist für die Instandhaltung und Reparatur eines Mietobjektes verantwortlich. Er sorgt gleichermaßen für zufriedene Eigentümer und auch glückliche Mieter. Er ist das Verbindungsstück und vermittelt gegebenenfalls auch zwischen den beiden Parteien. Im Folgenden wird ausschließlich der Begriff Hausverwalter verwendet. Dies hilft bei einer besseren und flüssigeren Lesbarkeit und beinhaltet keine Wertung. Es wird selbstverständlich jedes Geschlecht angesprochen.

Was macht ein Hausverwalter?

Ein Hausverwalter übernimmt die Verwaltung von Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen oder auch Gewerbeobjekte. Die Bereiche der Hausverwaltung lassen sich klassischer Weise in technische, kaufmännische und wirtschaftliche Aufgaben aufteilen.

Der Bereich der technischen Hausverwaltung beinhaltet hauptsächlich die Modernisierung und Instandhaltung der Mietobjekte. Bei alten Gebäuden kann vor allem die energetische Modernisierung von Nöten sein. Um bestenfalls Probleme schon zu erkennen bevor sie überhaupt entstehen, sollte er immer ein Bild vom Zustand der Immobilie haben. Falls es jedoch trotz dieser Maßnahme zu technischen Problemen kommen sollte, kümmert er sich um die passenden Handwerker. Werden Probleme frühzeitig erkannt, können Kosten gespart und beispielsweise teuere Wasserschäden frühzeitig verhindert werden.

Die wirtschaftliche Hausverwaltung spielt vor allem für WEG Immobilien eine große Rolle. Unter der WEG Verwaltung versteht man die Verwaltung von Wohn-Eigentümergemeinschaften. Dazu gehören Immobilien mit vielen kleinen Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer. Hierbei kommt es für die Hausverwaltung eher auf die bürokratische Arbeit an. Das betrifft das Überprüfen von Rechnungen und das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen. Im Anschluss wird ein sogenannter Wirtschaftsplan erstellt um anfallende Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen zu planen und Verbrauchskosten zu kalkulieren.

Die kaufmännische Verwaltung behandelt alles, was mit Geldern in Verbindung steht. Dazu gehört demnach auch die Optimierung der Kosten und das Verwalten der Reparations- und Sanierungsaufgaben. Wird ein Schadensfall über die Versicherung oder gar gerichtlich geklärt, ist der kaufmännische Verwalter zuständig.

Von all diesen Aufgaben, ist nur die WEG Verwaltung gesetzlich geregelt. Ihre Aufgaben sind unter dem §27 Absatz 1 und 2 des Wohneigentümergesetzes dokumentiert.

Was kostet eine Hausverwaltung und wer bezahlt sie?

Die anfallenden Gesamtkosten der Hausverwaltung werden meist anhand eines Regelsatzes abgerechnet. Dieser liegt, je nach Einheit und Monat, ungefähr zwischen 18 und 30€. Wie hoch er schlussendlich ist, hängt von einigen nicht unwichtigen Faktoren ab. Dazu gehört t.B. die Region, in welcher sich die Wohnfläche befindet.

Zusätzlich dazu, hat der Zustand des Objektes einen großen Einfluss auf die Höhe des Honorars.

Bei WEG Verwaltungen kann es außerdem noch zu Problemen der Eigentümer untereinander kommen, was ebenfalls die Summe des Satzes beeinflusst.

Je kleiner die Anlage ist, desto höher wird der Honorarsatz angesetzt. Hat ein Mehrfamilienhaus viele verschiedene Einheiten reduziert sich dieser wieder.

Stellplätze und Garagen kommen mit einem Satz von etwa 3-5€ dazu.

Handelt es sich nur um eine WEG Verwaltung, können gegebenenfalls weitere Kosten dazu kommen. WEG Verwaltungen bieten zusätzlich zu den Aufgaben der normalen Hausverwaltung noch einige andere Dinge an, welche in Rechnung gestellt werden können. Dazu gehört z.B. das Einberufen einer Eigentümerversammlung. Die Instandhaltungsmaßnahmen können bei großen Mehrfamilienhäusern auch kostspieliger und aufwändiger sein. Sie können ebenfalls eine Sonderumlage erheben. Sonderumlagen helfen, den außergewöhnlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft aufrecht zu erhalten. Anrechenbar sind gegebenenfalls Mahnungen und Heizkostenabrechnungen oder auch allgemein unbezahlte Nebenkosten. Potentielle Eigentümerwechsel werden zusätzlich über die Hausverwaltung koordiniert und in Rechnung gestellt.

Der Eigentümer zahlt die Hausverwaltung immer im Voraus. Mit dem jährlichen Erstellen der Jahresendabrechnung des jeweiligen Abrechnungsjahres gibt es entweder Geld zurück oder es ist eine Nachzahlung fällig. Es gibt jedoch auch Modelle, in der mit rund 5-6 Prozent von der Kaltmiete, das Honorar der Hausverwaltung mitgetragen wird.

Können Eigentümer auch Hausverwalter sein?

Es ist gesetzlich festgelegt, dass Wohnungseigentümer gleichzeitig auch die Mietverwaltung der Wohneinheit übernehmen können. In § 18 Abs. 1 WEG ist dies festgehalten. Hierbei obliegt es allein den Eigentümern, denjenigen zu wählen, welcher die Verwaltung schlussendlich übernimmt. Lediglich 10% aller WEGs wählen diesen Weg der Verwaltung. Das liegt daran, dass die Nachteile dabei deutlich überwiegen und auch kostspielige Folgen mit sich bringen können. Dabei kann die fehlende Fachkenntnis oder aber ein geringes Netzwerk für geeignete Handwerker zum Problem werden. Außerdem ist der Hausverwalter die Person, welche für die Ergebnisse seiner Handlungen haftet. Sind diese aufgrund der fehlenden Fachkenntnisse nicht positiv, ist eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung unumgänglich.

Wann lohnt sich eine Hausverwaltung und was macht eine seriöse Verwaltung aus?

Eine gute Hausverwaltung zu finden, kann für Vermieter eine schwierige Aufgabe werden.

Um Hausverwalter zu werden gibt es keinen direkten Ausbildungsweg. Die meisten Hausverwalter haben eine Ausbildung als Immobilienkaufmann oder Immobilienmakler und sich durch Berufserfahrungen oder Fortbildungen entsprechend qualifiziert. Die Verbände des VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) und dem BVI e.V. (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.). organisieren alle fachlich qualifizierten Hausverwaltungen. Mithilfe des dort vorliegenden Mitgliedregisters kann eingesehen werden, wer sich potentiell eignen könnte.

Gute Hausverwaltungen führen bestenfalls ein Portfolio von allen erfolgreich verwalteten Wohnungsverwaltungen, in welches bei Bedarf Einsicht genommen werden kann.

Eine geeignete Hausverwaltung kann auch über Freunde und Bekannte empfohlen oder weitergegeben werden. Dadurch hat man direkt Erfahrungsberichte und kann sich ein gutes Bild machen, was einen bei der Immobilien Verwaltung erwartet.

Kommt es dann anschließend zu einem Vertragsabschluss, ist dieser klar und verständlich formuliert und beantwortet alle offenen Fragen.

Es ist ebenfalls besonders wichtig, dass der Verwaltungsbetrieb eine Berufshaftpflichtversicherung aufweist.

Mit der kaufmännischen und technischen Verwaltung einer Wohngemeinschaft oder eines Mietobjekts kommen deutlich mehr Aufgaben einher, als man vielleicht denkt. Mithilfe einer guten seriösen Verwaltung und ihrem Fachwissen sowie ihrer Erfahrung lassen sich diese schnell und zuverlässig lösen. Besonders der Umgang mit Verbrauch und Betriebskostenabrechnungen der verschiedensten Mietverhältnisse braucht viel Expertise und Geschick.

Wo liegt der Unterschied zwischen einem Hausverwalter und einem Hausmeister?

Der größte Unterschied zwischen Hausverwaltung und Hausmeister ist, dass der Hausmeister handwerklich und der Hausverwalter eher administrativ tätig ist. Hausmeister sind meistens Angestellte der Hausverwaltung. Seine Aufgaben fokussieren sich vor allem auf die Bereiche Aufsicht, Pflege, Montage und Wartung. Er erledigt zudem noch einige zulassungspflichtige handwerkliche Tätigkeiten. Dazu können zum Beispiel Maurer- und Betonbauerarbeiten, Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten oder noch vieles mehr gehören.

Falls Sie noch mehr über die Aufgaben eines Verwalters lernen wollen, stöbern sie gerne durch unsere weiteren Beiträge. Mehr zu den Aufgaben eines Objektverwalters finden Sie in unserem nächsten Artikel.


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